十五运会应许席卷羊城之际，楼市传统旺季“金九银十”认真落下帷幕。第三方机构数据自满，2025年10月广州新址网签数据定格在5999套，环比高涨14.1%，完毕两月连涨；而二手房市集受黄金周出行、新址分流影响，9-10月抓续下滑，却仍保抓前十月同比增长。这场旺季收官战，不仅勾画出市集结构性鬈曲的清澈头绪，更见证了好屋子的解围逻辑与行业深层变革。

在这场环节战争中，谁是真确的“优等生”？哪些名目完毕了解围？南边产业智库对广州8大片区60个闻名楼盘的抽样监测自满，2025年10月广州好屋子畅销指数榜单中，绿城·玉海棠、越秀珠实城发江湾和樾等十大名目脱颖而出，成为旺季市集去化标杆。

榜单透视：“过江龙”大战原土巨头

本次监测隐敝已售货源26690套、未售货源15057套，举座平均去化率为64%，较上月有所提高，主要成绩于“金九银十”发力，名目举座去化率提高，比如招商林屿境、龙湖亚伦央璟颂、保利臻誉等名目在9月统计中去化率还不足80%，此番借助“金九银十”的火，联贯去化冲破80%，接近清盘。

值得一提的是，10月监测楼盘较上月有所治愈，一些接近清盘的名目如保利天瑞等被剔除，加入了保利·翡丽甲第、越秀贝好家·嘉悦云启、中建岭南序等近期开盘热销的名目。这些名目天然是“全新相貌”，然则一入市就激勉较大反响，短时刻内去化迅猛，是以加入之后并未拉低举座去化率。比如位于荔湾白鹅潭板块的保利翡丽甲第，10月底才开售，首开1栋和5栋，推售130套，居品包括135-245闲居米大平层，价钱7万-13万元/闲居米，户型越大单价越高，首开热销约18亿元，举座去化达九成。根据监测，现在该楼盘拿到预售证的居品举座去化率近40%。

榜单前十席位的争夺中，原土房企“一哥”保利发展和“二哥”越秀地产展现总计总揽力，包揽5个限额，延续区域深耕上风。而绿城、龙湖等“过江龙”与央企招商蛇口的强势崛起，让市集竞争更具看点。番禺绿城·玉海棠自客岁底入市以来，220套预售房源去化率达97%，海珠绿城馥香园去化超70%，双盘热销的底气之下，绿城10月再掷13.33亿元拿下白云新城地块，加速广州领土延迟。龙湖亚伦央璟颂当作畅销榜常客，10月从第九名升至第八名，在新盘扎堆的市集中面面俱到；南沙招商林屿境凭借四代宅居品、140%超高使用率的中枢上风，在外围区域闯出热销旅途。

值得柔柔的是，榜单新晋阐发惊艳。保利·翡丽甲第、越秀贝好家·嘉悦云启等近期开盘项指标加入，不仅未拉低举座去化率，更以迅猛去化态势为市集注入新活力。

分层来看，市集分化特征显耀，且“好地段”照旧不是保命符。10月广州好屋子畅销指数自满，畅销指数达80%以上的9个，占总抽样项指标15%；畅销指数在60%-80%区间的21个，占总抽样项指标35%；畅销指数在30%-60%区间的19个，占总抽样项指标32%；畅销指数在10%-30%之间的8个，占总抽样项指标13%；畅销指数低于10%的有3个，占总抽样项指标5%。

显然的数字对比背后，是居品力与营销力的双重较量。中枢区部分项指标遇冷颇具代表性。国庆开盘的建鑫如意青春，坐拥热点的白鹅潭板块，主打荔湾稀缺小户型，部分户型望江且得房率可不雅，但受邻近环境繁芜、户型联想争议等身分影响，销售阐发不足预期，不得不推出较开盘价下调30余万元的特价房营救客源。海珠区中交天翠、中建天钰，越秀区广州城投东园公馆等名目，虽占据上风区位，却因居品定位偏差或营销节律失衡，历久未能开放场面。

热度攀升：房票用活，开释购买力

本年“金九银十”技能，广州未出台要紧楼市利恋战略，但新址市集仍完毕热度攀升，房票轨制的全面落地与推广号称中枢推手。当作被征收东说念主房屋安置赔偿权利的货币量化笔据，房票已成为聚集旧改、楼市与民生的环节纽带，为市集开释可不雅购买力。

河汉区的网签异动是房票效应的直不雅体现。本年6月，河汉区新址网签量达1074套，其中临了3天网签853套，主要成绩于旧修订程加速，村民抓房票购置邻近新址。中建河汉精诚壹号、广州城投天禧等纳入房票置换房源名单的楼盘，网签量均出现爆发式增长。

黄埔区在房票安置限制的探索走在宇宙前哨。2024年4月，该区在九佛街说念“五村七片”名目披发宇宙首张“照章征收、净地出让”形式房票，开启安置赔偿新旅途。数据自满，2025年1-9月，黄埔区城中村名目通过房票认购商品房2305套，面积约23万闲居米，其中区内认购1661套，跨区认购隐敝增城、海珠、河汉等多个区域，实施速率位居广州首位。

克而瑞广佛分析师指出，房票的出现及使用渠说念的拓宽，是广州稳健市集变化的改进举措，它将地皮供应、楼市去化、财政收入与产业发展的散播头绪，整合为高效流动的生态网，为城市发展注入新动能。在房票赋能下，广州新址网签量自8月起完毕“二连涨”，10月成绩仅次于5、6月，成为年内第三高点，彰显出市集的强壮韧性。

梁唯春  摄

行情分化：一二手房“分说念扬镳”

“金九银十”的广州楼市，新址与二手房呈现出天差地远的市集图景。与新址市集的热度攀升变成显然对比，二手房市集显得相对冷清。广州房地产中介协会数据自满（统计周期为9月26日至10月25日），10月广州二手住宅网签7479套、74.32万闲居米，环比差别下落10.61%和9.88%。

 假期身分与新址分流是二手房遇冷的主要原因。“十一”黄金周技能，多半市民出游或返乡，导致二手房带看、签约受阻；同期，新址名目逼近推新并加大营销力度，以更具诱骗力的价钱和品性上风，分流了部分二手房潜在客源。不外，从全年维度看，二手房市集仍保抓持重增长，2025年1-10月（统计周期为2024年12月26日至2025年10月25日），广州二手住宅网签90121套、899.70万闲居米，同比差别增长2.56%和2.68%。

不错发现新址和二手房分化越来越明显，甚而市集照旧“分说念扬镳”。上海易居房地产参谋院副院长严跃进以为，现时二手房价钱仍处于治愈阶段，购房者选用面较宽，而一手房在性价譬如面的上风更为高出。多项利恋战略鞭策下，改善型需求领先涌入品性更高、优惠明确的一手市集，鞭策名目开盘去化率走高，导致一、二手房市集出现明显分化。

事实上，在这波“好屋子”的波涛中，不仅带来新址、二手房行情分化，新址分化也越来越明显。与前几年的“金九银十”不同，本年霸榜广州成交榜的，清一色齐是改善盘、高端盘，比如河汉的保利天曜、河汉齐荟等。然则对比2020年同期，广州一手网签的成交主力，是清一色的外围区，主打性价比的刚需盘，比如番禺的亚运城、南沙的期间香海此岸等。

跟着“金九银十”放置，2025年楼市参加临了两个月的冲刺阶段。关于年末市集走向，业内变成了乐不雅与严慎两种不同不雅点。抓相对乐不雅不雅点的广东省城乡盘算推算院住房战略参谋中心首席参谋员李宇嘉暗示，四季度市集还会保抓增长态势。在束缚落实存量战略、出台增量战略的导向下，战略红利对市集热度不绝变成相沿。

另一种不雅点则较为严慎。克而瑞广佛区域首席市集分析师肖文晓指出，现时楼市最要紧的任务仍然是去库存，因此房企还需坚抓促销走量。天然广州楼市在国庆黄金周成交活跃，节后三周市集仍然保管了较高热度，但与客岁同期比拟仍有较大差距。

2025年“金九银十”的收官答卷，既展现了广州楼市的韧性与活力，也贯通了市集分化、库存压力等深层问题。跟着年末战略红利的抓续开释与市集转机机制的束缚作用，广州楼市正朝着更健康、更感性的主见发展。关于购房者而言，现时市集既有鼓胀的选用空间，也有不少高性价比的置业契机；关于行业而言，这既是去芜存菁的转型期，亦然追念居品本色、完毕高质地发展的环节期。

撰稿：南边+记者   周中雨   柴亚娟   冯善书   

           见习记者 景子妍

统筹：周中雨

经营：冯善书

制图：吴颖岚 谭唯  陈乐

出品：南边产业智库

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